השקעות נדל"ן באלבניה
אלבניה (Albania) היא ללא ספק הכוכבת העולה של השקעות הנדל"ן באירופה. אחרי עשרות שנים של בידוד, המדינה נפתחה לעולם וכיום היא חווה תנופת בנייה ופיתוח בקנה מידה היסטורי. עם קו חוף עוצר נשימה על הים האדריאטי והים היוני, חופים עם חול לבן ומים בצבע טורקיז, אלבניה מושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה שבורחים מהמחירים היקרים של איטליה ויוון השכנות.
עבור המשקיע הישראלי, קניית דירה להשקעה באלבניה מציגה חלון הזדמנויות נדיר. זהו שוק שנמצא בשלב ה"ארלי אדופטרס" (המאמצים המוקדמים). מחירי הנכסים עדיין נמוכים משמעותית מכל מדינה אירופית אחרת, פרויקטים של תשתיות ענק (כמו שדות תעופה חדשים ומרינות) נמצאים בעיצומם, והתשואות על השכרות תיירותיות פשוט שוברות שיאים.
למה להשקיע בנדל"ן באלבניה?
-
מחירי רצפה של תחילת הדרך: למרות עליות מחירים מתונות בשנים האחרונות, אלבניה עדיין מציעה נדל"ן במחירים שקשה לתפוס. ניתן לרכוש דירות חדשות בקו ראשון או שני לים בסכומים שמתחילים סביב 70 אלף יורו בלבד.
-
בום תיירותי חסר תקדים: אלבניה שוברת שיאי תיירות מדי שנה. הממשלה משקיעה מיליארדים בפיתוח שדות תעופה חדשים (כמו שדה התעופה הבינלאומי של ולורה שנמצא בבנייה), מה שיקל דרמטית על ההגעה ויזניק את מחירי הנדל"ן באזורי החוף.
-
אפס מס רכישה: בניגוד לרוב מדינות אירופה, באלבניה אין מס רכישה כלל! בין אם אתם קונים דירה חדשה מקבלן ובין אם דירת יד שנייה, אתם פטורים ממס זה לחלוטין, מה שמוזיל מאוד את עלויות העסקה.
-
מועמדות לאיחוד האירופי: אלבניה קיבלה מעמד רשמי של מדינה מועמדת לאיחוד. תהליך ההתאמה לסטנדרטים האירופיים דוחף את הכלכלה קדימה, וכניסה עתידית לאיחוד תוביל לקפיצת ערך אדירה של כלל הנכסים במדינה.
השאר את הפרטים שלך וקבל מידע מפורט על הנכסים של משווקי הנדל"ן באתרנו
מיסוי ובעלות על נדל"ן באלבניה
אחת הסיבות שאלבניה כה קורצת למשקיעים היא הפשטות והזולות של המיסוי:
-
פטור ממס רכישה: כאמור, אין מס העברה או מס רכישה באלבניה כלל (0 אחוזים). העלויות היחידות הן שכר טרחה של נוטריון ועורך דין מקומי.
-
מס הכנסה משכירות: עומד על שיעור קבוע והוגן של 15% בלבד.
-
מס רווחי הון: בעת מכירת הנכס תשלמו 15% על הרווח.
-
רישום זרים: אזרח ישראלי יכול לקנות דירה בטאבו ולרשום אותה על שמו בבעלות פרטית מלאה וללא הגבלות מיוחדות.
תשואה על השקעות נדל"ן באלבניה
המספרים כאן מצדיקים את ההייפ סביב המדינה:
-
השכרה תיירותית קצרת טווח (Airbnb בחוף): 7% עד 10% נטו בשנה. המחירים העולים של לינות הלילה בעונת השיא מול מחירי הקנייה הנמוכים מייצרים אחוזי רווח מדהימים.
-
השכרה ארוכת טווח (טירנה): 5% עד 7.5% נטו בשנה. הכנסה רציפה וקבועה כל השנה.
-
פוטנציאל עליית ערך: זהו האסים של אלבניה. נכסים בפריים לוקיישן, במיוחד בערים כמו ולורה ודורס שעוברות פיתוח תשתיות מסיבי, רושמים בשנים האחרונות עליות ערך של 8% עד 12% מדי שנה!
איפה כדאי להשקיע באלבניה?
אלבניה מציעה שתי חלופות עיקריות להשקעה: שוק המגורים והעסקים היציב בבירה, לעומת פוטנציאל התשואות התיירותי והשבחת ההון בריביירה. הנה פירוט מעמיק על היעדים שנמצאים במוקד העניין של המשקיעים הזרים:
01.
טירנה (Tirana)
עיר הבירה והלב הכלכלי של אלבניה. טירנה היא עיר מודרנית ותוססת שעוברת בעשור האחרון מהפך אדריכלי חסר תקדים, הכולל בניית גורדי שחקים, מרכזי קניות יוקרתיים ומתחמי הייטק. העיר מרכזת אליה את כל מוסדות השלטון, השגרירויות והאוניברסיטאות המובילות, מה שמייצר ביקוש קבוע וקשיח לדיור.
הזדמנות למשקיע: כאן מדובר בשוק שאינו מושפע מעונתיות. ההשקעה בטירנה מתאימה למשקיעים שמחפשים ביטחון ושקט נפשי דרך השכרה לטווח ארוך לאוכלוסיית המקומיים המשכילה, לסטודנטים או לאנשי עסקים ודיפלומטים זרים (Expats).
פוטנציאל תשואה: תשואה יציבה של 5% עד 7.5% נטו בשנה, עם פוטנציאל לעליית ערך עקבית ככל שהבירה מתפתחת למרכז עסקים אירופי מודרני.
02.
ולורה (Vlora)
עיר חוף אסטרטגית הממוקמת בנקודת המפגש המרהיבה שבין הים האדריאטי לים היוני. ולורה נמצאת כיום בשיאה של תנופת פיתוח אדירה, כאשר הפרויקט המרכזי הוא בניית שדה התעופה הבינלאומי החדש (Vlora International Airport). פרויקט זה צפוי להפוך את העיר לשער הכניסה הראשי לכל הריביירה הדרומית.
-
הזדמנות למשקיע: זהו יעד ההשבחה מספר אחת באלבניה. קניית נכס בוולורה כיום, במיוחד באזורים הסמוכים לטיילת ה "לונגומארה" (Lungomare), היא מהלך אסטרטגי שמטרתו לרכוב על גל עליית הערך הצפוי עם פתיחת שדה התעופה.
-
פוטנציאל תשואה: שילוב בין תשואת Airbnb חזקה בקיץ לבין פוטנציאל עליית ערך (Equity) דו ספרתית בשנים הקרובות בשל שיפור התשתיות המסיבי.
03.
סרנדה (Saranda)
עיר החוף הדרומית ביותר באלבניה, הממוקמת במרחק הפלגה קצר מהאי היווני קורפו. סרנדה היא הלב הפועם של הריביירה האלבנית המפורסמת, והיא מתאפיינת בחופים אקזוטיים, מי טורקיז צלולים ותשתית תיירותית מפותחת מאוד המושכת תיירים מכל העולם.
-
הזדמנות למשקיע: יעד קלאסי למשקיעי תזרים מזומנים (Cash Flow). בסרנדה ובסמוך לה (כמו בעיירה קסמיל) הביקוש להשכרות נופש בקיץ הוא עצום. הנכסים כאן נמכרים במחירים תחרותיים מאוד ביומן לעומת יוון השכנה, אך מייצרים רווחים דומים בעונת השיא.
-
פוטנציאל תשואה: התשואה התיירותית כאן היא מהגבוהות במדינה ויכולה להגיע ל 8% עד 10% נטו בשנה, תודות לביקוש הבינלאומי הגובר לאזור הריביירה הדרומית.
04.
דורס (Durres)
עיר הנמל הגדולה והחשובה ביותר באלבניה, הממוקמת במרחק של כ 30 דקות נסיעה בלבד מטירנה ומנמל התעופה הבינלאומי. דורס היא יעד הנופש המועדף על תושבי הבירה ועל תיירים ממדינות הבלקן השכנות. כיום נבנה בעיר פרויקט ה "דורס יאכטס ומרינה" (Durres Yachts & Marina), פרויקט ענק במימון איחוד האמירויות שצפוי להפוך את הנמל לאחת המרינות המפוארות בים התיכון.
-
הזדמנות למשקיע: השקעה בדורס מציעה את "הטוב משני העולמות": קרבה לוגיסטית מושלמת לבירה המאפשרת השכרה לאורך כל השנה, יחד עם פוטנציאל זינוק במחירי הנדל"ן סביב פרויקט המרינה החדש והיוקרתי.
-
פוטנציאל תשואה: תשואה משולבת של 6% עד 8% נטו, עם דגש חזק על עליית ערך משמעותית בשכונות הסמוכות לפרויקט המרינה החדש שמשנה את פני העיר.
מחירי נדל"ן באלבניה
מחירי הנדל"ן כאן הם אולי ההזדמנות הטובה ביותר באירופה כולה:
-
דירות סטודיו ודירות חדר שינה אחד בערים כמו סרנדה או ולורה: 60,000 עד 90,000 יורו בממוצע (במרחק הליכה קצר לים).
-
דירות מרווחות בקו ראשון לים או בקומפלקסים חדישים: 100,000 עד 150,000 יורו.
-
דירות חדשות במרכז טירנה (עיר הבירה): 90,000 עד 160,000 יורו (תלוי בשכונה ובקרבה לכיכר סקנדרבג).
שאלות ותשובות FAQ
האם אלבניה היא מדינה בטוחה להשקעה ולתיירות? באופן מוחלט. אלבניה היא חברה בברית נאט"ו משנת 2009, והיא נחשבת לאחת המדינות הבטוחות בבלקן עם שיעורי פשיעה נמוכים מאוד נגד תיירים. התרבות המקומית מכניסת אורחים באופן יוצא דופן ופתוחה מאוד למערב.
האם צריך לטוס לאלבניה כדי לפתוח חשבון בנק או לנהל את הנכס? רצוי מאוד להגיע פיזית לצורך פתיחת חשבון בנק מקומי וחתימה אצל נוטריון, למרות שקיימים מסלולים לייפוי כוח דרך השגרירות. לגבי ניהול הנכס, כמו במונטנגרו גם באלבניה צומחת תעשייה של חברות ניהול שמטפלות עבורכם בשוכרים, בתחזוקה ובניקיון, כך שאתם מנהלים את העסק שלכם מרחוק בשקט.
סיכום
אלבניה היא לא עוד יעד אירופי שגרתי, היא חלון הזדמנויות של פעם בדור. זוהי הזדמנות להיכנס לשוק נדל"ן מרהיב במחירי תחילת הדרך, בדיוק כמו שישראלים עשו בברלין, בפראג או ברומניה לפני שני עשורים. עם פטור ממס רכישה, שגשוג תיירותי חסר תקדים ותשתיות חדשות שנבנות ברגעים אלו ממש, אלבניה מספקת פוטנציאל השבחה ותשואה שקשה מאוד להתחרות בו כיום.
הכירו את הגבולות שלכם
הכירו את השוק
אל תתפזרו
