השקעות נדל"ן בחבל הרוהר – מדינת נורדריין-וסטפאליה
חבל הרוהר (Ruhrgebiet) במדינת נורדריין-וסטפאליה הוא המטרופולין הגדול ביותר בגרמניה והשלישי בגודלו באירופה, עם למעלה מ 5 מיליון תושבים. בלב המטרופולין הזה שוכנת העיר אסן (Essen). אסן עברה בעשורים האחרונים מהפך אדיר: מעיר של מכרות פחם ופלדה, היא הפכה למרכז היי-טק, רפואה, אנרגיה ואקדמיה, וכיום היא משמשת כבית למטות של כמה מהתאגידים הגדולים ביותר בגרמניה.
עבור המשקיע הישראלי המחפש קניית דירה להשקעה בחו"ל, אסן וחבל הרוהר מציעים את הנוסחה המנצחת של השוק הגרמני: יציבות ובטיחות של כלכלה חזקה, אבל עם מחירי כניסה מצחיקים ותשואות שוטפות שפשוט אי אפשר למצוא בערים כמו מינכן או ברלין.
למה להשקיע בנדל"ן באסן?
התשואות הגבוהות בגרמניה: בניגוד לברלין בה התשואות נשחקו בשל מחירי הקנייה הגבוהים, באסן משקיעים יכולים להגיע לתשואות מרשימות של 5% עד 7% נטו, תודות ליחס המושלם שבין מחיר רכישה נמוך לשכר דירה יציב.
מחירי רצפה: אסן מאפשרת כניסה לשוק הגרמני בסכומים נמוכים מאוד. עם הון עצמי של 60,000 עד 90,000 יורו, ניתן לרכוש דירה בטאבו ולייצר הכנסה פסיבית נאה מבלי להשתעבד למשכנתאות כבדות.
ביקוש קשיח לשכירות: אסן היא עיר של מעמד הביניים העובד. יש בה אוניברסיטה גדולה (University of Duisburg-Essen) המושכת מעל 40,000 סטודנטים, ומגוון עצום של חברות ותעשייה. אוכלוסיות אלו מחפשות דירות לשכירות לטווח ארוך של שנים ועשורים, מה שמבטיח תפוסה מלאה לכל נכס ראוי.
עיר תאגידים וצמיחה: באסן יושבות חברות ענק כמו RWE, E.ON ועוד. המעבר מתעשייה כבדה לאנרגיה ירוקה וטכנולוגיה מזרים תקציבי עתק לעיר ומושך כוח אדם משכיל המעלה את קרנם של הנכסים בעיר.
השאר את הפרטים שלך וקבל מידע מפורט על הנכסים של משווקי הנדל"ן באתרנו
האזורים המבוקשים ביותר להשקעה באסן
רוטנשייד (Rüttenscheid)
השכונה המבוקשת, היוקרתית והטרנדית ביותר באסן. הרחוב הראשי (Rü) מלא בבוטיקים, בתי קפה ומסעדות.
למי מתאים: משקיעי פרימיום המחפשים נכסים בטוחים ביותר עם שוכרים ברמה סוציואקונומית גבוהה (רופאים, מנהלים, עובדי תאגידים).
תשואה ממוצעת: 3.5% עד 4.5%.
טווח מחירים: 150,000 עד 280,000 יורו.
הולסטרכאוזן (Holsterhausen) ודרום העיר (Südviertel)
שכונות מרכזיות מאוד, קרובות לאוניברסיטה, לבתי החולים הגדולים ולמרכזי העסקים של העיר. מציעות איכות חיים מצוינת למעמד הביניים ולסטודנטים.
למי מתאים: משקיעים שמחפשים את ה"סוויט ספוט" שבין מיקום מצוין למחיר סביר. אידיאלי להשכרה לסטודנטים לתארים מתקדמים או זוגות צעירים עובדים.
תשואה ממוצעת: 4.5% עד 5.5%.
טווח מחירים: 90,000 עד 160,000 יורו.
צפון העיר (Altenessen / Borbeck)
האזורים הצפוניים של אסן נחשבים היסטורית לשכונות פועלים (Working Class), אך כיום עוברים פיתוח מחדש עם פארקים ופרויקטים למגורים.
למי מתאים: משקיעים בתקציב נמוך המחפשים את התשואה המקסימלית השוטפת. כאן רוכשים את הדירות הזולות ביותר ונהנים משכר דירה המניב אחוזים גבוהים ביחס להשקעה.
תשואה ממוצעת: 6% עד 7.5%.
טווח מחירים: 60,000 עד 95,000 יורו.
מיסוי ובעלות על נדל"ן באסן
מדינת נורדריין-וסטפאליה (NRW) מחילה את הכללים הבאים:
מס רכישה (Grunderwerbsteuer): מס הרכישה באזור זה עומד על 6.5%. יחד עם נוטריון, רישום בטאבו ותיווך, עלויות הקנייה הנלוות מסתכמות בכ 12% עד 14% מעלות הנכס המופיעה בחוזה.
מס הכנסה: ניתן לקזז פחת (Depreciation) של כ 2% מערך המבנה, יחד עם הוצאות ניהול. משקיעים רבים נהנים בשנים הראשונות מרווחים נקיים כמעט ללא תשלום מס בפועל.
רישום בטאבו: הבעלות נרשמת בטאבו הגרמני בבעלות ישירה ופרטית לחלוטין.
תשואה על השקעות נדל"ן באסן
השכרה רגילה (חוזים לטווח ארוך): 4.5% עד 6.5% נטו בשנה. זהו המודל החזק ביותר של האזור. קונים דירה זולה במצב טוב, מכניסים שוכר מקומי עובד ונהנים מתזרים חודשי קבוע ובטוח.
מגורי סטודנטים: השכרת דירות קטנות מאוד סמוך לאוניברסיטה מניבה תשואות גבוהות של אזור ה 6%.
הטבות מס: גם כאן, כמו בכל גרמניה, אתם זכאים לפטור מלא ממס רווחי הון במידה ותמכרו את הנכס לאחר 10 שנות החזקה.
מחירי נדל"ן באסן (חבל הרוהר)
המחירים כאן הם פשוט חלומיים עבור משקיעים ישראלים המורגלים למחירי הארץ:
דירת 2 חדרים (לזוג או יחיד) בצפון העיר: 60,000 עד 80,000 יורו.
דירת 2 עד 3 חדרים בשכונות המעמד הבינוני: 90,000 עד 130,000 יורו.
דירות בוטיק גדולות או נכסים חדשים ברוטנשייד: 180,000 עד 300,000 יורו.
שאלות ותשובות FAQ
איך זה הגיוני שיש דירות בגרמניה ב 60,000 יורו? זהו הייחוד של חבל הרוהר. מאחר והאזור אינו עיר בירה "סקסית" או יעד תיירותי בינלאומי, המחירים נותרו ריאליים ומשקפים את השווי הכלכלי האמיתי של בנייה למגורים עבור מעמד הביניים. זוהי הזדמנות פז למשקיעים שהמספרים חשובים להם יותר מיוקרה.
האם מסוכן להשקיע בצפון אסן בשכונות הפועלים? "שכונת פועלים" בגרמניה שונה מאוד מהסטיגמה בישראל. מדובר לרוב באנשים עובדים המקבלים שכר קבוע ולעיתים קרובות נתמכים על ידי מנגנוני הרווחה החזקים של ממשלת גרמניה במקרה של אבטלה. המדינה לרוב תשלם את שכר הדירה ישירות לבעל הנכס, מה שהופך את ההשקעה לבטוחה למדי, כל עוד חברת הניהול שלכם מקצועית ומבצעת סינון שוכרים כנדרש.
סיכום
אסן וחבל הרוהר הם ה"סוס השחור" של השקעות הנדל"ן באירופה. ללא בועות מחירים, ללא מחירי פרימיום לתיירים, רק נדל"ן כלכלי נטו למעמד הביניים העובד של התעשייה הגרמנית. עם מחירי כניסה שמתאימים כמעט לכל כיס, עבודה מול חברות ניהול מסודרות ותשואות הגבוהות ביותר במדינה, אסן היא יעד חובה לכל משקיע ישראלי הרוצה לייצר לעצמו זרם הכנסה פסיבית יציב ולבנות תיק נכסים ריווחי ובטוח בטווח הארוך.
