דונם - השקעות נדל"ן
הנכס הבא שלכם מחכה כאן!
השקעות נדל"ן בארץ
מחפשים נכס בתל-אביב, חיפה או באר-שבע? השקעות נדלן בישראל הן השקעות יציבות ובטוחות שיבטיחו את עתידכם. הכירו את הפרויקטים החמים ביותר ברחבי הארץ.
השקעות נדל"ן בחו"ל
מתאים לכם נכס במיאמי, ליסבון או בודפשט? נכסים חמים מעבר לים מציעים תשואה גבוהה במחירים קטנים והופכים את השקעות הנדל"ן בחו"ל לדבר הבא עבור משקיעים ישראלים.
מידע למשקיע
פרויקטים חדשים, דירות להשקעה, שינויים בשוק, אזורים בצמיחה, חדשות נדל"ן ומדריכים מעמיקים – כל מה שצריך לדעת על עולם הנדל"ן בארץ ובחו"ל.
אודות דונם
ענף הנדל"ן הוא אחד הענפים החמים והמבוקשים ביותר בישראל, המציע מקור השקעה יציב בסיכון נמוך. אבל זהו ענף שגם מעורר לא מעט אתגרים: הוא יקר, מבלבל ומורכב ודורש הבנה מעמיקה בעולם דינמי.
אנחנו בדונם רוצים לפשט עבורכם את ענף הנדל"ן ולעזור לכם לזהות את הנכס הבא שלכם בארץ או בחו"ל, בין אם מדובר על דירה למגורים, דירה להשקעה, דירות מקבלן, נדלן מניב, קרקעות, שטחים מסחריים או השקעות קטנות.
דרך סדרה של מדריכים, סיקורים ומאמרים המציעים מידע עדכני, אמין ומקיף על פרויקטים חמים בארץ ובעולם תוכלו לקבל תמונת מצב רחבה על עולם הנדל"ן ולבחור נכון. במילים אחרות, דונם הוא נכס שעובד בשבילכם ויסייע לכם למצוא את הנכס הבא שלכם!
השאר את הפרטים שלך וקבל מידע מפורט על הנכסים של משווקי הנדל"ן באתרנו
שלבים להשקעה
החלטתם שאתם רוצים להשקיע בנדל"ן – מזל טוב! אתם בטח שואלים את עצמכם מאיפה מתחילים. השקעת נדל"ן ניתן לחלק לכמה שלבים עיקריים:
שלב ראשון: יכולות אישיות
בשלב הראשון עליכם להבין כמה כסף זמין יש לכם להשקעה. יש לבדוק את ההון העצמי שלכם וכן גם את היכולת שלכם להחזר משכנתא, וכן לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. ברגע שתדעו מהו התקציב שלכם, תוכלו למקד את החיפושים שלכם בסוג הנכס ובאזור. אם הסכום נמוך, מומלץ לרחרח באזורי הפריפריה או בחו"ל. חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות כמו מיסים, שיפוצים, תיווך ועוד.
שלב שני: בחירת אזור הנכס
עכשיו כשאתם יודעים מה הסכום שעומד לרשותכם, אפשר להתחיל לראות אזורים. הסתכלו על אזורים פוטנציאליים ובחנו את התשואה משכר הדירה, את פוטנציאל הרווח, את רמת הסיכון, את דרכי התחבורה באזור ועוד. מומלץ לדבר עם השכנים, לחקור את האזור והאוכלוסייה, להסתובב ו"להרגיש" את השכונה בעצמכם. כדאי לבדוק גם את התוכניות העתידיות לאזור. רוב המשקיעים המתחילים יבחרו בנדלן מניב וסולידי, אך אפשר לרחרח גם לכיוונים נוספים כמו רכישת קרקעות.
שלב שלישי: בדיקת נכסים
אחרי שיש לכם 2-3 אזורים פוטנציאליים לרכישה, התחילו לבדוק את הנכסים עצמם. הבינו מהו הנכס בו אתם מעוניינים (כמה חדרים, איזה קומה, מעלית, דירה מקבלן או ממוכר וכו') ובדקו את האופציות השונות בשוק. נתחו את המחירים בשוק והשתדלו לערוך משא ומתן. חשבו גם את פוטנציאל הרווח של העסקה מכל ההיבטים.
שלב רביעי: בחינת הנכס הנבחר
ברגע שיש נכס ששמתם עליו עין, זה הזמן לבחון את רישום הנכס, המצב שלו ואת הזכויות. חשוב לוודא שמי שמוכר את הנכס הוא אכן בעל הנכס ושהכל נעשה באופן חוקי. יש להוציא נסח טאבו לדירה ולעיין בתיק הבניין. חשוב לדעת כל מה שצריך על הנכס והבניין לפני שמתבצעת הרכישה.
שלב חמישי: חתימת חוזה
ברגע שהכל מסודר, זה הזמן לחתום על חוזה מכר. יש להיעזר בעו"ד נדל"ן שיבצע את כל הבדיקות עד רישום הנכס על שמכם – ואז לפתוח שמפנייה!
שאלות ותשובות על השקעות נדלן
ניתן לחלק את האפשרויות להשקעות נדלן לארבע אפשרויות עיקריות:
- נכסים בארץ – דירות למגורים בארץ, ובהן צמודי קרקע, דירות, קומפלקסים, דירות מקבלן, דירות יד שנייה וכדומה.
- נכסים בחול – נכסים למגורים בחו"ל. הרבה משקיעים ישראלים פונים לשוק הגלובלי במטרה למצוא נכסים במחירים נוחים יותר ובתשואות גבוהות יותר.
- קרקעות – קרקעות מופשרות או לא מופשרות מאפשרות השקעות נדל"ן קטנות בסיכון גבוה. משקיעים הרפתקנים פונים לנתיב זה.
- נדל"ן מסחרי – נדל"ן מסחרי כולל בתוכו חנויות, משרדים, חניות וכדומה. המחירים של נדל"ן מסחרי נמוכים יותר ולכן מושכים אליהם משקיעים ישראלים עם הון עצמי נמוך.
השאלה הזו היא שאלה מורכבת והיא תלויה בכם וברצונות שלכם. במבט נקי ואובייקטיבי, השקעות חכמות בחו"ל נחשבות טובות יותר: הן זולות יותר (הרבה פעמים באופן משמעותי), התשואה על שכירות גבוהה יותר וכן הן גם זוכות לעליית ערך נאה. אך להשקעות בחו"ל יש גם חסרונות – קשה יותר להכיר את השוק בחו"ל ולכן עלולים להיות חשופים לסיכונים ו"ליפול בפח". כמו כן, אתם נמצאים רחוק מהנכס וצריכים להיעזר בחברת ניהול. לבסוף, אם אתם מחפשים נכס למגורים ולא להשקעה, השקעה בחו"ל היא כנראה לא אופציה עבורכם.
לכן, כל אחד צריך לעשות את ה"חושבים" שלו ולהבין מה נכון לו בנקודת הזמן הזו.
זוהי שאלת מיליון הדולר כשמדובר על השקעות נדל"ן. כדי לבחור נכס להשקעה, חשוב לעשות שיעורי בית – להכיר היטב את האזור, האוכלוסייה, הצפי לשכונה (מבחינת חינוך, תשתיות ובניה, למשל), השכירות באזור, הצפי לעליית ערך ועוד. השקעה היא סוג של הימור, אבל היא יכולה להיות הימור מושכל אם חוקרים היטב את האזור ומנסים לחזות בחוכמה את צפי הצמיחה.
שאלה נוספת שעולה לא פעם היא האם לקנות דירה חדשה או דירה מיד שניה. לכל אחת מהאופציות האלו יש יתרונות וחסרונות.
דירה מקבלן תאפשר לכם לקבל דירה חדשה לחלוטין, שזה תמיד משמח. כמו כן, אפשרויות המימון נוחות יותר והדירה הרבה פעמים תהיה זולה יותר. בגזרת החסרונות, תאלצו להמתין שהדירה תהיה מוכנה, מה שיכול לקחת זמן רב.
דירה מיד שנייה יכולה להימכר בסכום גבוה יותר, אך מצד שני להימצא בלוקיישן בו אתם מעוניינים וכן גם סביר כי תתפנה במהירות.
הגדירו את מטרות ההשקעה שלכם
הכירו את הגבולות שלכם
הכירו את השוק
אל תתפזרו
נשמח לדבר
השאר את הפרטים שלך וקבל מידע מפורט על הנכסים של משווקי הנדל"ן באתרנו
השקעות נדל"ן - המדריך המלא
השקעות נדל"ן נחשבות השקעות בעלות סיכון נמוך, מההשקעות היציבות והבטוחות ביותר בישראל (וכן גם ברוב העולם). לכן, זה לא מפתיע שמשקיעים ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן במטרה להבטיח את יציבותם ולהגדיל את הביטחון הכלכלי שלהם.
כמו כל השקעה כספית גדולה, השקעת נדל"ן יכולה לעורר לא מעט חששות וכן גם דורשת ידע נרחב במטרה לבצע השקעה נכונה ומשתלמת. המדריך הבא יספק לכם מידע חשוב על השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל, ויענה על כמה מהשאלות הבוערות ביותר של משקיעי נדל"ן ישראלים:
מה זה נדלן?
נדל"ן (ששמו מגיע מהשפה הארמית ומשמעותו נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי), הוא כינוי לנכסים ש"לא ניתן להזיז אותם" – קבועים באדמה. כלומר, קרקעות, בתים, דירות, משרדים, מחסנים, חניונים, חנויות מסחריות וכדומה. השקעות בנדל"ן הן השקעות בנכסים בין אם עבור מגורים לכם ולמשפחתכם ובין אם לצורך השקעה, השכרה ומכירה.
עולם הנדל"ן הוא תחום השקעות מפותח הן בארץ והן בעולם. השקעה בנדלן נחשבת להשקעה יציבה ומשתלמת, וכמעט ולא נושאת איתה סיכון. ניתן לחלק את השקעות הנדל"ן לכמה סוגים עיקריים:
נדלן מניב
נדלן מניב הוא שם להשקעות בנדלן המספקות הכנסה פסיבית חודשית על ידי השכרה של הנכס לשוכרים. נדלן מניב יכול להיות נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי.
השקעה בקרקעות
השקעה בקרקעות מופשרות, קרקעות בתהליך הפשרה או בקרקעות חקלאיות. אלו השקעות עם רמת סיכון גבוהה יחסית להשקעת נדל"ן, שכן אלו השקעות שהרווח עליהן לא בהכרח יתממש. במידה וכן, הוא יהיה גבוה.
השקעת Flip
השקעה מהירה (שנקראת גם "אקזיט"). רוכשים נכס, משפצים ומשדרגים אותו ומוכרים אותו מיד ברווח גבוה יותר.
מניות של חברות נדל"ן
אפיק השקעה נוסף הוא השקעה בנדל"ן דרך רכישת מניות של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה.
השקעות נדלן בארץ
השקעות נדלן בישראל הן נושא חם מאוד ובשנים האחרונות דובר לא מעט על מחירי הנדלן שהולכים וצומחים עד לגובה המגדלים עצמם. סביר להניח כי מחירי הנדלן רק ימשיכו לעלות, בעיקר בגלל הביקוש שעולה על ההיצע. ביקוש שעולה על היצע יוצר מצב בו יש הרבה משקיעים המעוניינים לרכוש דירות אך פחות דירות המוצעות למכירה, כאשר קצב הבניה לא מצליח להשתוות לקצב הביקוש.
חשוב לומר כי על אף שהמחירים גבוהים מאוד והתשואה לא גבוהה כמו בעולם, יש הרבה יתרונות להשקעה בנדלן בישראל. בראש ובראשונה, מדובר על מדינה עם כלכלה חזקה ולכן הדאגה מנפילות פתאומיות של השוק היא נמוכה. שנית, בתור אזרחים ישראלים אתם מכירים היטב את השוק הישראלי ואת המפה הגיאוגרפית ויודעים פחות או יותר את היתרונות והחסרונות של אזורים מסוימים בארץ. בתחום כמו נדלן ידע הוא כוח, וההיכרות שלכם עם המדינה היא יתרון אדיר (לעומת השקעה בנדלן בחו"ל). שלישית, התשואה השנתית על נכס להשקעה היא יציבה ובטוחה, לצד שכירות יציבה שמתקבלת מדי חודש. לבסוף, הבנקים מעודדים השקעות נדל"ן בגלל היותן השקעות בטוחות, ולכן יציעו משכנתאות עם ריביות נוחות. שימו לב כי עבור דירה ראשונה, יש צורך בהון עצמי של 25%; עבור דירות נוספות להשקעה, גובה ההון העצמי עולה.
היום אפשר למצוא בישראל מגוון פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ – גם בערים מרכזיות כמו תל-אביב וראשון לציון, וגם בערים שנחשבות פריפריאליות יותר כמו באר שבע, אשדוד או קריית שמונה. לצד פרויקטים חדשים ורכישת נכסים "מהניילון" מקבלן, תוכלו לבחור גם לרכוש נכס יד שניה מקונה המחליט למכור את הדירה שלו מסיבותיו שלו.
נקודה אחרונה הקשורה להשקעות בארץ: אל תמהרו לזלזל בערים פריפריאליות; הרבה פעמים דווקא שם תמצאו מחירים ריאליים ותשואה גבוהה יותר מערי המרכז. בעוד מחיר הדירות הממוצע בתל אביב עולה על שני מליון שקלים, בפריפריה ובמקומות כמו קריית שמונה או שדרות ניתן למצוא מחירי דירות הנמוכים ממליון שקלים עם תשואה גבוהה יותר על שכר דירה.
השקעות נדלן בחו"ל
לצד השקעות הנדל"ן בארץ, אנחנו רואים גם עלייה משמעותית בהשקעות נדל"ן בחו"ל. משקיעים ישראלים רבים פוזלים אל מעבר לים ושוקלים השקעות נדל"ן במדינות כמו ארצות הברית, פורטוגל, גאורגיה, רומניה והונגריה, לצד יעדים קרובים ונגישים במיוחד כמו יוון וקפריסין. יש לכך סיבה ברורה: השקעות נדל"ן בישראל הפכו יקרות מאוד בשנים האחרונות וכמעט בלתי אפשריות עבור חלקים מסוימים באוכלוסייה. גם אוכלוסיית המשקיעים מתקשה לרכוש דירות להשקעה בישראל בשל המיסים הגבוהים וחסמי הכניסה.
השקעות נדל"ן בחו"ל הן זולות משמעותית מהשקעות בישראל (ניתן לבצע השקעות בחו"ל גם בסכומים של 100-200 אלף שקלים), מציעות תשואות יפות ומספקות היצע מגוון ומספק של נכסים להשקעה מכל הסוגים – שטחי מסחר או מגורים, השקעות קטנות או גדולות, אפשרות להשכרה לטווח קצר או ארוך וכן גם קניית קרקעות. תוסיפו לזה את הטיסות הזולות ואת האפשרות לנהל את הנכס בקלות מרחוק באמצעות האינטרנט, ותקבלו אפיק השקעה בנדלן משתלם במיוחד.
כמובן, השקעות נדל"ן בחו"ל דורשות מחשבה מעט שונה, ניהול אחר וכן גם הבנה בחוקים המקומיים.
השקעה בנדלן בחו"ל - יתרונות וחסרונות
ישראלים רבים מעוניינים לרכוש נדל"ן זול, משתלם ובעל תשואה גבוהה, ולכן מחפשים נכסים מעבר לים. להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יתרונות רבים, אך יש גם כמה חסרונות שכדאי להכיר. איגדנו לכם רשימה קצרה שתעשה לכם סדר בראש.
את היתרונות של השקעות נדל"ן בחו"ל ניתן לחלק לכמה נקודות עיקריות:
יתרונות:
מחיר השקעה
מחירי הנדלן בארץ גבוהים מאוד, מהגבוהים בעולם. בסכומי השקעה נמוכים בהרבה תוכלו לקנות נכסים מניבים במקומות אחרים ברחבי העולם ואף לרכוש יותר מנכס אחד.
תשואה
מעבר למחיר ההשקעה בנדלן, גם התשואה היא הרבה פעמים גבוהה יותר ובמדינות מסוימות אף יכולה להיות גבוהה מ-10% בשנה. התשואה היא הרווח המרכזי מרכישת הנכס, ולכן זוהי נקודה משמעותית.
מיסוי
במדינות מסוימות גם המיסוי עשוי להיות משתלם יותר, ואף יכול להיות ידידותי למשקיעים זרים. מיסוי נמוך הוא יתרון גדול שיכול לחסוך לכם לא מעט.
כפי שאפשר לראות, מדובר על יתרונות משמעותיים במיוחד, שמאפשרים לרכוש נכס במחיר זול ולזכות לתשואה גבוהה. לצד היתרונות, חשוב לקחת בחשבון כמה חסרונות:
חסרונות:
מרחק
כשמשקיעים בנדלן בחו"ל הנכס לא נמצא במרחק נסיעה ויש לכך משמעות. לא תוכלו לקפוץ לבדוק את הנכס ולראות מה קורה איתו. לרוב, תצטרכו להיעזר באדם או בחברת ניהול שתנהל עבורכם את הנכס. כמו כן, תצטרכו לקחת בחשבון את מחירי הטיסות.
היכרות עם השוק
איך שלא נסתכל על זה, אנחנו מכירים את המדינה שלנו הכי טוב. אין לנו הרבה ידע לגבי השינויים החברתיים, הפוליטיים והתרבותיים בשוק הזר שיכולים להשפיע משמעותית על המחירים ועל התשואה. כמו כן, במרבית המקרים אנחנו לא מכירים את השכונות הטובות להשקעה, מה שדורש הסתייעות באנשי מקצוע או חקר שוק מעמיק שיכול לעלות בזמן יקר.
בירוקרטיה ולוגיסטיקה
רכישת כנס היא תהליך משמעותי והיא דורשת התמודדות עם מיסים שונים, חוקים זרים, בירוקרטיה שונה והתעסקות עם גורמים במקום זר. לכן, יש צורך לבצע את התהליך לאט ובזהירות, ולהיעזר בעורך דין או באנשי מקצוע מהמדינה הזרה.
השקעות קטנות
הרבה אנשים מתעניינים במה שנקרא "השקעות קטנות". השקעות נדל"ן קטנות הן שם להשקעות בסכומים קטנים יותר, כך שגם אנשים שאין להם הון התחלתי גבוה מספיק יוכלו להיכנס למשחק הנדל"ן ולרכוש נכס להשקעה. משם ניתן להתגלגל – למכור את הנכס הקטן בתשואה יפה ולהמשיך לעבר השקעה גדולה יותר.
השקעות קטנות הן השקעות בסכומים של כמה מאות אלפי שקלים. אמנם בסכום כזה לא תוכלו להתקרב לרכישת דירה באזור מרכזי, אך עדיין יש כמה אפשרויות הפתוחות בפניכם, כמו השקעה בנדל"ן באזורים פריפריאליים, רכישה של מחסן, משרד או שטח מסחרי, השקעה בקרקע וכן השקעה בנכסים בחו"ל. אופציה נוספת היא השקעה בקרנות נדל"ן או בקבוצת רכישה – השקעות כאלו יאפשרו לכם לרתום את הכוח של הקבוצה ולרכוש נכסים עם משקיעים נוספים, כך שהנכס יהיה שלכם באופן חלקי.
אם יש לכם הון התחלתי נמוך, אתם לא רוצים להשתעבד למשכנתא אך כן מעוניינים להיכנס לעולם הנדל"ן, השקעות קטנות הן ללא ספק משהו ששווה לשקול במטרה לייצב את עתידכם הכלכלי ולחתור בהמשך הדרך לעבר רכישה של נכסים נוספים.
השקעות בקרקעות
אפיק נדל"ן שהופך פופולרי בשנים האחרונות הוא השקעה בקרקעות. השקעה בקרקעות היא למעשה השקעה בקרקע, בין אם היא מופשרת לבנייה (כלומר, קרקע שקיבלה את כל האישורים ואפשר לבנות עליה, או שלכל הפחות נמצאת בתהליך הפשרה), או בקרקע חקלאית (קרקע שנכון ליום זה אינה מופשרת, ולכן לא ניתן לבנות עליה נכסים אלא רק לגדל גידולים חקלאיים). חשוב לדעת כי הרבה קרקעות חקלאיות בישראל צפויות לעבור תהליך של הפשרה, המשנה את ייעודן מקרקע חקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה.
השקעות בקרקעות נחשבות להשקעות בעלות נמוכה אך ברמת סיכון גבוהה, כי קשה לדעת מתי הקרקע תופשר לחלוטין – אם בכלל. לכן, הרבה פעמים השקעה מסוג זה נחשבת להשקעה המסוכנת ביותר. במידה והיא אכן מופשרת היא יכולה להיות שווה לא מעט ולספק תשואה גבוהה ומשתלמת למשקיעים, בגובה של מאות אחוזים!
השקעות בקרקעות יכולות להתאים למי שמחפש השקעה בעלות נמוכה מאוד, מבלי להיעזר במשכנתא. עם קצת מזל ובחירה נכונה בקרקע שנמצאת במצב הפשרה מתקדם, גם להנות מפוטנציאל השבחה מסחרר. הסיכון המרכזי, כפי שאפשר לנחש, הוא שהקרקע לא תופשר בסופו של דבר ושההשקעה תרד לטמיון. חשוב לציין כי גם אם הקרקע בתהליך הפשרה, התהליך הזה יכול לארוך שנים ויש לקחת זאת בחשבון.
מס על נדלן
מס על נדלן בישראל עלול להגדיל את גובה הרכישה באופן משמעותי. לכן, חשוב להכיר את כל רכיבי המיסוי לפני שמבצעים רכישה. אלו הפרמטרים המרכיבים את המס על נדלן בארץ:
מס רכישה
מס רכישה הוא מס על נדלן שמשלמים על רכישת זכות מקרקעין במדינת ישראל, על פי חוק מיסוי מקרקעין. המס נגבה עבור כל נכס נדל"ני, לפי מדרגות מס. מס רכישה משתנה מדי ינואר בהתאם לעליית המדד ובהתאם לסוג הנכס. עבור רכישה של דירה שניה ומעלה, המס גבוה יותר.
מס שבח מקרקעין
מס שבח מוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. מס זה הוא מס המוטל על הרווח שאדם עושה בעת ביצוע העסקה. כדי לחשב את המס, נעשה חישוב של שווי שוק הנכס היום אל מול המחיר ששולם בעת רכישת הנכס, לצד השבחות שבוצעו בנכס (שיפוץ, למשל), בניכוי של הפחת. המס הזה עומד על 25% מתוך השבח נטו. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור או הנחה מהמס (נכס שעבר בירושה או נכס שנעשה בו שימוש למגורים).
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום שמשולם לועדה המקומית במידה ורוצים לשדרג את הנכס וכך לעלות את השווי שלו (למשל, להוסיף חדר בגג). הרבה פעמים בחוזה בין המוכר לקונה נקבע כי על הקונה לשלם את ההיטל. שיעור המס עומד על 50% מעליית השווי של המקרקעין. גם במקרה זה יש אפשרות לפטור אם עונים על סעיפים מסוימים.
מס הכנסה על שכירות
במידה ואתם רוצים לקנות דירה להשקעה ולהשכיר אותה לשוכרים, יהיה עליכם לשלם מס הכנסה על השכירות בהתאם לגובהה. ישנו פטור ממס הכנסה על שכירות עד לגובה מסוים, שמשתנה מדי שנה; נכון להיום הוא עומד על 5,100 ש"ח לחודש.
מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל
מובן מאליו כי כשמחליטים להשקיע בנדל"ן בחו"ל יש צורך להבין את המיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל, שהוא שונה מזה של ישראל. הרבה פעמים שיעור המס במדינה זרה הוא הפקטור שיכריע האם שווה להשקיע באותה המדינה; ישנן מדינות מסוימות שיטילו מיסים גבוהים יותר על שחקנים זרים בשוק, בעוד מדינות אחרות דווקא יעודדו את ההשקעה הזרה.
לכל מדינה יש את המיסוי שלה, ולכן אין לנו תשובה חד משמעית לגבי מיסוי השקעות בחו"ל. כשאתם מתחילים לרחרח לכיוון מדינה מסוימת יהיה עליכם להבין לעומק את המיסוי באותה המדינה. ובכל זאת, יש כמה דברים שכדאי לדעת:
"אמנת המס"
אמנת מס היא אמנה שמונעת כפל מס, כך שלא תצטרכו לשלם מס על קניית הנכס גם בארץ וגם במדינה הזרה. מדינות רבות חתומות על אמנת מס עם ישראל (למשל, ארה"ב, יוון, קנדה, רומניה, הונגריה, פורטוגל ועוד ועוד). במדינות החתומות על האמנה, יש לשלם מס רק למדינה הזרה. אם רכשתם נכס במדינה שלא חתומה באמנה, תצטרכו לשלם מס בשתי המדינות.
מס רכישה ומס הכנסה
סביר להניח כי יהיה עליכם לשלם מס רכישה במדינה הזרה בה החלטתם להשקיע. גובה המס הזה משתנה ממדינה למדינה. כמו כן, בהשכרת הדירה סביר שתצטרכו לשלם מס הכנסה על ההכנסה משכ"ד. גם כאן, המס הזה משתנה בין המדינות.
מס רווח
במידה ותחליטו למכור את הנכס שלכם, תאלצו לשלם מס רווחי הון (שימו לב – הוא מעט שונה ממס שבח שמונהג כאן אצלנו). גובה המס משתנה. כמשקיעים זרים, המס עשוי להיות שונה מזה של משקיעים מקומיים, לטוב או לרע. לכן, וודאו שאתם בודקים את התנאים למשקיעים זרים.
החשיבות של תשואה (ROI) ברכישת נכס נדל"ני
אולי הדבר הכי חשוב ברכישת נכס נדל"ני הוא ה-ROI (Return on Investment) – או התשואה. התשואה מסמלת את ההפרש בין הסכום בו רכשתם את הנכס, לבין הסכום שתמכרו אותו בנקודה מסוימת – בין אם כעבור שנה, שנתיים או עשרים שנה. כלומר, התשואה היא הרווח הנקי שלכם מההשקעה כעבור X שנים. ככל שהתשואה גבוהה יותר, הרווח שתעשו על הנכס גבוה ומשתלם יותר.
חשוב לזכור כי כשרוכשים נכס, התשואה היא דבר עתידי שאי אפשר לחזות באופן מדויק שכן הרבה דברים יכולים להשתנות בשוק. כדי לנסות ולחזות את התשואה, משתמשים בפרמטרים שונים כמו הביקוש באזור, הסיכון, גודל הנכס, גובה ההשקעה והלוקיישן. בכל זאת, תמיד יכולים לקרות דברים לא צפויים שישפיעו על גובה התשואה (הדוגמה הקלה ביותר היא משבר הקורונה).
כשמחשבים את התשואה צריך לקחת בחשבון גם הוצאות כמו משכנתא, מיסי נדל"ן, שיפוץ וההשקעה הראשונית שלכם. מומלץ מאוד לנסות ולחשב את התשואה לפני שמבצעים השקעת נדל"ן – ניתן להיעזר במחשבון תשואה או לפנות לאיש מקצוע. ניתן לחשב גם את התשואה לשכר הדירה.
כדאי לדעת שהיום התשואות בארץ נחשבות נמוכות באופן יחסי, כאשר תשואה ממוצעת מגיעה לכ-3%.
כיצד לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל רווח גבוה?
אחד הפרמטרים הכי חשובים לבחירה ברכישת נכס הוא זיהוי פוטנציאל הרווח העתידי. משקיעים חכמים יודעים לזהות אזורים שהיום הם מדשדשים וזולים אך בעתיד יהיו רווחיים במיוחד. כמובן, ככל שפוטנציאל הרווח פחות ברור מאליו, כך הסיכון שלו גבוה יותר – אך סביר כי גם מחירו יהיה נמוך יותר.
יש כמה פרמטרים שיכולים להצביע על פוטנציאל רווח גבוה:
שכונה שעוברת התפתחות
שכונה שעוברת התחדשות או התפתחות היא שכונה שסביר כי הערך שלה יעלה. כך גם שכונה שמתחילים לצוץ בה פרויקטים חדשים או פרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית. זיהוי מוקדם ככל האפשר של שכונות כאלו יכול לסמן פוטנציאל רווח מסחרר.
תכניות תחבורתיות
שינויים תחבורתיים יכולים גם כן לעלות ערך של נכס (ובאותה מידה להוריד). למשל, רכבת קלה שעתידה לעבור בשכונה מסוימת סביר כי תעלה משמעותית את ערך השכונה.
צמיחה באזור
צמיחה תעסוקתית באזור מסוים יכולה גם היא להצביע על עליית ערך, וכך גם בנייה של מרכזים מסחריים חדשים או התפתחות עסקית משמעותית באזורים אלו.
שינוי ייעוד קרקע:
הרבה קרקעות חקלאיות מופשרות לבנייה, מה שהופך את ההשקעה בקרקעות לאפיק בעל פוטנציאל רווח. השקעה בקרקע יכול להיות מסוכן, אך משקיעים שרואים רחוק יכולים לזכות לתשואה מסחררת בזכות השקעה חכמה בקרקע שתהיה מופשרת בעתיד.
מאילו השקעות כדאי להתרחק?
לצד השקעות מבוקשות ומשתלמות, ישנן השקעות שכדאי לתפוס מהן מרחק. ראשית, אם נכס נמכר במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק, יש לכך סיבה. אל תמהרו "לזרוק" את כספכם על עסקה שנראית לכם משתלמת באופן מחשיד. חשוב מאוד לבדוק היטב את העסקה ולהבין מדוע המחיר שלה הוא כזה. יש לבדוק גם את השכונה עצמה ולזהות סיכונים שונים.
נורת אזהרה נוספת תלויה מעל אזורים עם היצע גבוה מביקוש. באזורים כאלו (שבדרך כלל נמצא באזורים פריפריאליים, וסביר כי לא נראה במרכז תל-אביב), יהיה קשה יותר להשכיר את הנכס. נכס שעומד ריק במשך חודשים לא מממש את הפוטנציאל שלו ואף יכול להכניס אתכם לצרות, בעיקר אם אתם בונים על השכירות לתשלום המשכנתא.
לבסוף, מומלץ גם להיזהר מחברות נדל"ן או סוכנים שימכרו לכם נכסים עם "תשואה מובטחת" ו"הזדמנות חד פעמית". לפעמים המשפטים האלו נכונים, אך הרבה פעמים מדובר על משפטים מכובסים שנועדו לאנשים שלא מבינים היטב את השוק. אל תאמינו להבטחות גדולות, ודאגו לערוך גם בעצמכם מחקר קטן. בסופו של דבר אי אפשר להבטיח תשואה או רווח אף פעם (זכרו שאף אחד לא יודע לחזות ב100% את העתיד!).
לסיכום
השקעות נדל"ן הן מההשקעות הבטוחות והיציבות ביותר לכסף שלכם. שוק הנדל"ן הישראלי והעולמי נהנה מאחוזי צמיחה משמעותיים, תשואה יפה ויציבות גבוהה. אם אתם מחפשים להשקיע את הכסף שלכם במקום בטוח, אין ספק שהשקעת נדל"ן היא ההשקעה שאתם מחפשים.
עם זיהוי נכון של השוק, מציאת הנכס המתאים, מחקר מעמיק וקורטוב של הרפתקנות, תוכלו למצוא נכס מניב ומשתלם שאף יזכה אתכם לרווח נאה בתוך מספר שנים. אנחנו בדונם נשמח ללוות אתכם בתהליך ולעזור לכם לזהות את הנכס שמתאים בדיוק לכם.
