דף הבית » איך מחשבים תשואה על דירה?

איך מחשבים תשואה על דירה?

חישוב תשואה על דירה הוא שלב חשוב עבור משקיעים בתחום הנדל"ן, כדי להבין את הפוטנציאל הרווחי של הנכס. ישנם שני מדדים עיקריים המשמשים להערכת תשואה: תשואה גולמית ותשואה נטו.

תשואה גולמית

תשואה גולמית היא מדד פשוט שמחשב את ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס ביחס למחיר הנכס. חישוב זה נותן תמונה מהירה על פוטנציאל ההכנסה מהנכס, אך אינו לוקח בחשבון הוצאות שוטפות. הנוסחה לחישוב תשואה גולמית היא:

תשואה גולמית = (הכנסה שנתית מהשכרה / מחיר הנכס) × 100

לדוגמה, אם ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס היא 10,000 דולר ומחיר הנכס הוא 200,000 דולר, התשואה הגולמית תהיה:

(10,000 / 200,000) × 100 = 5%

תשואה גולמית מעניקה למשקיעים הבנה מהירה על כמה הנכס יכול להכניס לפני הוצאות, ומהווה כלי להשוואה בין נכסים שונים.

תשואה נטו

תשואה נטו היא מדד מדויק יותר שמחשב את הרווח השנתי (הכנסה פחות הוצאות) ביחס למחיר הנכס. תשואה זו לוקחת בחשבון הוצאות שוטפות כמו תחזוקה, ביטוח, דמי ניהול וכדומה. הנוסחה לחישוב תשואה נטו היא:

תשואה נטו = (הכנסה שנתית מהשכרה − הוצאות שוטפות / מחיר הנכס) × 100

לדוגמה, אם הכנסותיכם מהשכרת הנכס הן 10,000 דולר, אך ההוצאות השוטפות הן 7,000 דולר, התשואה הנטו תהיה:

(10,000 − 7,000 / 200,000) × 100 = 1.5%

חישוב תשואה נטו מאפשר הבנה טובה יותר של הרווח הנקי מנכס לאחר קיזוז כל ההוצאות, והוא כלי חשוב לבחינת הרווחיות האמיתית של הנכס.

החזר על ההשקעה (ROI)

החזר על ההשקעה (Return on Investment – ROI) מחשב את הרווח השנתי ביחס לסכום הכסף שהושקע בפועל בנכס. מדד זה חשוב במיוחד כאשר הנכס נרכש במימון חלקי באמצעות משכנתא, כיוון שהוא מראה את הרווח ביחס לסכום הכסף שהמשקיע השקיע בפועל.

לדוגמה, אם רכשתם נכס בשווי 200,000 דולר באמצעות משכנתא, ושילמתם מקדמה של 50,000 דולר, הכנסות מהשכרת הנכס הן 10,000 דולר בשנה וההוצאות השוטפות הן 7,000 דולר. החזר על ההשקעה יהיה:

(10,000 − 7,000 / 50,000) × 100 = 6%

גורמים המשפיעים על התשואה

כדאי לזכור שהתשואה על הנכס אינה המדד היחיד שצריך לקחת בחשבון. גורמים כמו מיקום הנכס, מצב השוק, שיעורי תפוסה, והוצאות בלתי צפויות יכולים להשפיע על הרווחיות. לכן, חשוב לבצע ניתוח מקיף ולקחת בחשבון את כל הגורמים האפשריים לפני קבלת החלטה על השקעה.

סיכום

חישוב תשואה על דירה הוא שלב חשוב בהערכת הרווחיות של נכס נדל"ן. תשואה גולמית מספקת מדד מהיר לפוטנציאל ההכנסה, בעוד שתשואה נטו מספקת תמונה מדויקת יותר של הרווח הנקי. בנוסף, החזר על ההשקעה מאפשר להבין את הרווח ביחס לסכום ההשקעה בפועל. חישוב נכון ולקיחת כל הגורמים בחשבון יסייעו בקבלת החלטות מושכלות בתחום ההשקעות בנדל"ן.